Автор:
Bиктop Ефимoвич Еcипoв, доктор экономических наук, пpoфессор, заведующий кaфедрой ценooбразования Санкт-Петербургского государственного университета экономики и финансов (CПбГУЭФ).
У нас в стране полным правом собственности в большинстве случаев обладает только государство. Для частных и юридических лиц, обладающих различной недвижимостью, существуют различные формы ограничений полного права. Эти ограничения включают финансовые требования к объектам собственности, ограничения на пользование собственностью, ограничения на время пользования объектом, а также ограничения, физически разделяющие объект.
Каждое из ограничений влияет на стоимость объекта недвижимости. Так, к финансовым ограничениям относятся закладные и долевое участие.
Например,
закладная представляет собой обязательство представить объект собственности в качестве обеспечения долга для получения ипотечного кредита. Чтобы оценить влияние закладной на стоимость недвижимости, необходимо детально изучить ее условия. Закладные могут содержать различные финансовые условия, среди которых выплата кредитору определенного процента действительного валового дохода, чистого операционного дохода или денежных поступлений; выплата части дохода сверх определенной суммы; получение части прироста стоимости объекта или выручки от его перепродажи и т. д.
На один и тот же объект может быть несколько закладных. Последующие, после первой, закладные называются
«младшими закладными», требования по которым удовлетворяются после удовлетворения требований по первой закладной. Младшие закладные из-за большего риска имеют больший процент ставки.
Мировая практика свидетельствует, что полное право собственности на недвижимость при продуманном налоговом и юридическом планировании может быть разделено таким образом, чтобы все владельцы различных прав получили выгоды, соответствующие их интересам. Такое разделение прав собственности носит название
«гавайской техники Уильяма Зекендорфа». Например, полный собственник может продать строение и тут же взять его в аренду, оформить закладную только на землю, продать здание другой стороне, которая будет начислять износ в целях уменьшения налогов и т. д. В этом случае речь идет об оценке долевого участия. Для этой оценки необходимо оценить ежегодный доход от объекта в целом, затем вычесть суммы по требованиям более высокого порядка и в итоге определить доход, приходящийся на оцениваемый интерес.
Существует также много других финансовых ограничений, влияющих на стоимость недвижимости, такие как: опцион (право купить определенный объект собственности по оговоренной цене в течение определенного срока), контракт на титул, залоговые требования по налогу и т. д. Оценка влияния на стоимость недвижимости этих ограничений представляет собой значительные трудности, но в любом случае нужно внимательно изучить все контракты и договоры на объект собственности и права его владения.
В нашей стране чаще всего сталкиваются с необходимостью
определения стоимости прав, возникающих при аренде.
При сдаче какого-либо имущества в аренду возникают два новых имущественных права: право арендодателя и право арендатора.
Владелец сданной в аренду недвижимости, как правило, сохраняет за собой право возвратить ее снова в свое пользование по истечении срока аренды либо в случае невыполнения условий арендного договора, а также может распоряжаться недвижимостью, т. е. продавать ее, передавать по завещанию, дарить, закладывать под ипотечный кредит и т. д.
Стоимость прав арендодателя может быть равной, большей или меньшей, чем стоимость полного набора прав на неарендованное имущество. Все зависит от соотношения контрактной и рыночной арендных плат.
Если контрактная арендная плата равна величине рыночной арендной платы, то стоимость прав арендодателя составляет 100%. Когда контрактная арендная плата ниже величины рыночной, то стоимость прав арендодателя уменьшается. Когда же величина арендной платы по контракту превышает рыночную величину, то стоимость прав арендодателя складывается из стоимости полного права владения и отрицательной стоимости прав арендатора.
Пример 1
Нежилое помещение сдано в аренду сроком на 5 лет. Начальная ежегодная арендная плата составляет $15 тыс. в год (авансовый платеж). В последующем арендная плата уменьшается на $500 в год. Контрактная арендная плата отражает рыночную арендную плату в этом сегменте рынка. Рыночная ставка доходности составляет 18%. Стоимость реверсии к концу аренды составит $150 тыс. Определить стоимость прав арендодателя.
1. Продисконтируем годовую арендную плату в текущую стоимость (табл. 1).
Таблица 1. Определение текущей стоимости
| Год аренды | Годовая арендная плата | Процентная ставка | Текущая стоимость арендной платы |
| 1 | 15000 | 18 | 15000 |
| 2 | 14500 | 18 | 12288 |
| 3 | 14000 | 18 | 9886 |
| 4 | 13500 | 18 | 8011 |
| 5 | 13000 | 18 | 6483 |
| Итого | 51668 |
2. Определяем текущую стоимость реверсии:
150000 при 18% — 150000 * 0,437109 = $65566.
3. Определяем стоимость прав арендодателя:
51668 + 65566 = $117234.
Для расчета стоимости прав арендатора необходимо определить разницу между величиной рыночной и контрактной арендных плат и продисконтировать ее с позиции единичного аннуитета.
Пример 2
Срок аренды офисного помещения общей площадью 50 кв.м. составляет 5 лет. Величина контрактной арендной платы равна $120 за 1 кв.м. в год. Величина рыночной арендной платы равна $250 за 1 кв.м. в год. Расчетная рыночная процентная ставка — 12%. Определить стоимость прав арендатора.
1. Определяем ежегодную разницу между рыночной и контрактной арендной платой:
50 * (250 — 120) = $6500.
2. Определяем стоимость прав арендатора:
$6500 в год при 12% в течение 5 лет = $6500 * 3,60478 = $23431,07.
При оценке стоимости прав арендатора оценщику следует иметь в виду, что условия аренды могут быть различны, а сами договоры аренды могут содержать многочисленные дополнительные условия, которые будут влиять на стоимость.
Основными типами аренды являются:
- полная аренда, когда все расходы по эксплуатации имущества оплачиваются арендатором;
- процентная аренда, когда арендная плата выплачивается в виде процента от продаж;
- ступенчатая аренда, когда арендная плата изменяется с течением времени.
В ряде случаев владельцы могут предлагать арендаторам концессии (уступки), например освобождения от уплаты арендных платежей на определенный период времени.
В договорах аренды могут быть установлены такие условия, как: реконструкция здания с предоставлением жильцам новой жилплощади, ремонт фасадов зданий, поддержание в надлежащем порядке прилегающей территории, прокладка дополнительных коммуникаций и т. д. Необходимо внимательно проанализировать все эти условия и ограничения для того, чтобы правильно оценить доход от владения имуществом и определить стоимость определенных прав владения.
Полностью практические методы оценки стоимости фирм и бизнесов вы можете изучить с помощью курсов «Инвестиции» и «Управление рисками — риск-менеджмент» при обучении по индивидуальной программе.
